Почему Китай не может справиться с пузырем на рынке недвижимости
Китайское правительство вынашивает еще один план регулирования заоблачных цен на местную недвижимость. Экономистам он кажется ошибочным и невыполнимым.
Рынок недвижимости в данный момент является ключевым двигателем китайской экономики. Согласно некоторым данным, на его долю приходится до 30% ВВП страны. Поддержка высоких цен и быстрой застройки являются первостепенной задачей для Китая, и это делает экономическую политику государства уязвимой, усугубляет дисбаланс между разными отраслями.
Что происходит с рынком недвижимости в КНР
Несмотря на все реформы, ни у кого нет сомнения в том, что сфера недвижимости в Китае переживает состояние пузыря. С июня 2015 года до декабря 2017 года индекс цен в 100 городах вырос на 31%, если верить данным компании SouFun Holdings Ltd. Цена квадратного метра там на 38% выше, чем в среднем по Америке. А в США средний доход на душу населения в 8 раз выше, чем в КНР. В общем, сейчас покупка собственного жилья недоступна большинству китайцев.
Правительство Китая обеспокоено ростом цен, на фоне которых увеличиваются и долги застройщиков перед банками. Государственный совет Китая разрабатывает программы поощрения аренды квартир. Она подразумевает налоговые льготы для тех застройщиков, которые сдают квартиры на то время, пока не могут их продать. Финансовым учреждениям будет предписано оказывать поддержку компаниям в сфере аренды жилья.
По мнению экономистов, это ошибочное решение. Причин так думать много.
1. Доходность аренды жилья в Китае невероятно низкая. В крупных городах вроде Пекина и Шанхая она находится на уровне 1,5% в год. (Для сравнения в США это 3%, в Канаде – 4%).
2. Заработные платы в стране маленькие. Девелоперы не смогут получить разумную долю прибыли с аренды. Налоговые льготы этому не помогут.
3. Застройщики обременены долгами, в основном, краткосрочными. Многие из них выплачивают дивиденды на облигации в размере 7-8%, соотношение долга к собственному капиталу компаний составляет 380%.
В общем, попытки стимулировать девелоперов сдавать жилье в аренду приведет к еще большим убыткам, чем если бы излишки квадратных метров пустовали. 1,5% прибыли при совокупной стоимости долга в 10% дает 8,5-процентный отрицательный доход. И чем крупнее компания, тем больше убыток в абсолютных единицах. Субсидии для арендаторов должны быть огромными, а долговые проблемы застройщиков они ухудшат, а не улучшат. Активное поощрение такой практикой – тот вид деятельности, который экономическим не назовешь.
Что же касается аренды квартир в России, например, в городе Томске аренда квартир представлена с подбором на сайте etagi.com.
Эти проблемы усугубляются принципами аренды жилья в Китае. Обычно квартиросъемщик вынужден брать кредит на первый взнос в банке. Разовый платеж застройщику при заселении может покрыть арендную плату на пять лет вперед. Это обеспечивает краткосрочное ускорение денежных потоков. Но в реальности жильцы могут оплачивать кредит и 10 лет. В худшем случае, если арендаторы съезжают до выплаты долга, он повисает на девелопере. То есть это некий временный финансовый буфер, часть средств потом приходится возвращать банкам за клиентов.
В общем, стоит признать тот факт, что Китай не может позволить ценам на недвижимость значительно снижаться. Владельцы домов и квартир ждут, что их активы будут расти в цене. Все реформы, которые угрожают переломить тренд, вызывают протесты.
Доля кредитов на покупку или аренду жилья у банков составляет 22%. Если цены на рынке недвижимости начнут падать, пострадает и финансовый сектор экономики тоже. А это серьезные риски для страны, в том числе, политического плана.
С точностью до наоборот
Вместо того, чтобы рисковать, Китай наращивает темпы застройки. Скупка земель и заливка новых фундаментов резко выросла в первые пять месяцев 2018 года. Вложения в жилую недвижимость в стране подросли на 14% за это же время, а выдача кредитов на строительство увеличилась на 21%. Банки не снижают кредитное плечо, напротив, возвращаются к схеме спекулятивного пузыря. Рост ипотечного кредитования в Китае составляет 20%.
Самым простым способом сдуть пузырь было бы замедление кредитования. Сделать это можно разными способами:
• повысить первый взнос при покупке и аренде жилья в кредит;
• усилить контроль над оценкой рисков вложения средств в недвижимость банками;
• жестко ограничивать выдачу новых кредитов тем, у кого уже есть долги.
Без существенного замедления темпов кредитования отрасли и ее клиентов никакие меры, принимаемые регуляторами, серьезных последствий иметь не будут.
Фактически, ускоряя кредитование рынка, стимулируя банки субсидировать арендаторов, правительство только усугубляет ситуацию, откладывая реструктуризацию долгов на некоторое время. Девелоперы в этой ситуации увеличат свою долговую нагрузку. Их клиенты будут обременены еще более длительными сроками погашения арендной платы. И тогда новые дома станут еще более недоступными, чем сейчас.
Текущие планы китайских властей помогают только выиграть время. Остается неясным вопрос: зачем им это надо?
